2022년 2분기 전국 상업용부동산 공실률, 임대료 등 임대시장 동향

▲ 상업용부동산 임대시장동향, 2022년 2분기시도별 투자수익률

한국부동산원은 전국 상업용부동산에 대한 `22년 2분기(6.30. 기준) 임대가격지수,  임대료, 투자수익률, 공실률 등 임대시장 동향을 조사․발표했다.

* 오피스(일반 6층 이상), 중대형 상가(일반 3층 이상이거나 연면적 330㎡ 초과), 소규모 상가(일반 2층 이하이고 연면적 330㎡ 이하), 집합 상가의 4개 건물유형으로 구분‧조사

2022년 2분기 상업용부동산 임대동향조사 결과를 전반적으로 살펴보면, 전분기 대비 임대가격지수는 오피스·중대형·집합상가에서 상승하였으나 소규모상가에서 하락하고, 오피스·상가 모두 투자수익률은 하락했다.

(임대가격지수) 시장임대료 변동을 나타내는 임대가격지수는 전분기 대비 오피스는 0.10% 상승, 상가는 중대형 0.04%, 집합 0.01% 상승, 소규모 0.05% 하락했으며, 전국 평균 임대료는 오피스(3층 이상 평균)가 17.3천원/㎡, 상가(1층 기준)는 집합 26.8천원/㎡, 중대형 25.5천원/㎡, 소규모 19.4천원/㎡ 순으로 나타났다.

(투자수익률) 오피스 투자수익률은 1.87%, 중대형 상가는 1.59%, 소규모 상가는 1.43%, 집합 상가는 1.54%로 나타났다.

임대이익을 나타내는 소득수익률은 오피스 0.96%, 중대형 상가 0.84%, 소규모 상가 0.77%, 집합 상가 1.02%로 나타났으며, 자산가치 변동을 나타내는 자본수익률은 오피스 0.91%, 중대형 상가 0.76%, 소규모 상가 0.66%, 집합 상가 0.51%로 나타났다.

(공실률) 전국 평균 공실률은 오피스는 10.0%, 중대형 상가는 13.1%, 소규모 상가는 6.6%로 나타났다.

(지역 동향) 서울지역*은 차별화 컨셉 매장 확대 및 유명 팝업스토어 입점에 따른 MZ세대 유입, 외국인 관광객 유입 증가**등으로 집합상가를 제외한 모든 상가 유형에서 임대가격지수가 상승했다.

* (서울 임대가격지수, 전기대비)중대형 0.15%↑, 소규모 0.17%↑, 집합 0.00%
* (입국관광객 통계, 만명)148.5(`19.5월) → 3.0(`20.5월) → 7.4(`21.5월) → 17.5(`22.5월)

경기지역은 사회적 거리두기 해제에 따른 유동인구 증가로 중대형·집합상가에서 임대가격지수가 상승하였으나, 소비패턴 변화 및 고물가에 따른 소비심리 위축으로 소규모 상가는 더딘 회복세를 보이며 임대가격지수가 하락했다.

* (경기 임대가격지수, 전기대비)중대형 0.10%↑, 소규모 0.13%↓, 집합 0.04%↑

1. 임대가격지수 및 임대료

* 임대료는 현재 계약된 임대료가 아닌 해당시점의 거래 가능한 임대료 수준을 기준으로 산정하며, 임대가격지수는 임대료 추세를 관찰하기 위하여 이용

임대료는 집합 상가의 임대료(26.8천원/㎡)가 가장 높았으며, 중대형 상가(25.5천원/㎡), 소규모 상가(19.4천원/㎡) 순으로 나타났다. 한편 오피스는 17.3천원/㎡ 수준으로 나타났다.

* 상가는 가장 효율적으로 이용되고 있는 1층을 기준으로 산정하는 반면, 오피스의 1～2층은 주로 로비나 매장용으로 이용되고 있어 업무용 공간의  임대료 수준을 파악하기 위해 3층～최고층을 기준으로 산정(직접 비교 유의)

임대료의 변동 추세를 나타내는 임대가격지수는 전분기 대비 소규모를 제외한 모든 상가 유형에서 상승하였으며, 오피스는 0.10% 상승, 상가의 경우 중대형 0.04%, 집합 0.01% 상승, 소규모 0.05% 하락했다.

오피스는 재택근무 종료 및 스타트업・IT업체를 중심으로 고급 인력 확보를 위한 거점오피스 수요 증가 등 꾸준한 수요 유지로 임대가격지수 상승

상가는 사회적 거리두기 해제에 따른 유동인구 및 외국인 관광객 유입 증가*와 소비패턴 변화 및 고물가에 따른 소비심리 위축이 혼재되어 소규모를 제외한 전체 상가유형에서 임대가격지수 상승

* (입국관광객 통계, 만명)148.5(`19.5월) → 3.0(`20.5월) → 7.4(`21.5월) → 17.5(`22.5월)

임대가격지수 및 임대료를 유형별·지역별로 살펴보면,

(오피스) 서울, 경기 및 인천 지역의 임대료가 높은 수준을 보이는 가운데, 임대가격지수는 서울・부산・대구・대전・경기・경북・경남에서 상승, 제주에서 보합세를 나타냈으며, 그 외 시도는 하락했다.

경기는 분당역세권 상권에서 서현역 및 수내역 대형오피스를 중심으로 IT·금융기반 기업의 안정적인 임차수요를 보이며 전분기 대비 0.32% 상승

* (임대가격지수_오피스) 경기 0.32%↑, 분당역세권 0.69%↑, 일산라페스타 0.11%↑

광주는 금남로/충장로 상권의 노후오피스 수요 감소와 상무지구 상권 성숙에 따른 오피스 수요 이동으로 전분기 대비 0.08% 하락

* (임대가격지수_오피스) 광주 0.08%↓, 금남로/충정로 0.57%↓, 상무지구 0.04%↑

(중대형 상가) 임대료 수준은 서울, 부산, 경기 순으로 나타났으며, 임대가격지수는 서울・부산・울산・경기・충남・경남・제주에서 상승, 그 외 시도는 모두 하락한 가운데 전북, 대전, 광주 순으로 하락했다.

서울은 뚝섬・동교/연남 상권에서 명품 플래그십 스토어 입점 및 컨셉 매장 증가 등에 따른 MZ세대 유입, 용산역 상권에서 대통령 집무실 이전으로 인한 관심 증가로 전분기 대비 0.15% 상승

* (임대가격지수_중대형) 서울 0.15%↑, 뚝섬 1.23%↑, 동교/연남 1.05%↑, 용산역 0.74%↑
* (임대가격지수_소규모) 서울 0.17%↑, 뚝섬 1.44%↑, 동교/연남 1.09%↑, 용산역 0.97%↑

전북은 송천동・전주동부 상권에서 사회적 거리두기 해제 되었으나, 상권 회복세 더딘 가운데 공실 장기화 및 폐업률 증가로 전분기 대비 0.53% 하락

* (임대가격지수_중대형) 전북 0.53%↓, 송천동 2.98%↓, 전주동부 1.35%↓
* (임대가격지수_소규모) 전북 0.18%↓, 송천동 1.50%↓, 전주동부 0.70%↓

(소규모 상가) 임대료 수준은 서울, 부산, 경기 순으로 나타났으며, 임대가격지수는 서울・부산・대구・울산・경남・제주에서 상승, 그 외 시도는 모두 하락한 가운데 세종, 대전, 전북 순으로 하락했다.

대전은 원도심・복합터미널 상권에서 소비심리 위축 및 도안신도시 성숙에 따른 상권 이동으로 전분기 대비 0.24% 하락

* (임대가격지수_소규모) 대전 0.24%↓, 원도심 0.57%↓, 복합터미널 0.23%↓
* (임대가격지수_중대형) 대전 0.15%↓, 원도심 0.43%↓, 복합터미널 0.02%↓

제주는 사회적 거리두기 해제에 따른 국내 여행객 증가 및 상권 회복 기대감으로 전분기 대비 0.19% 상승

* (임대가격지수_소규모) 제주 0.19%↑, 서귀포도심 0.45%↑, 중앙사거리 0.17%↑
* (임대가격지수_중대형) 제주 0.06%↑, 서귀포도심 0.05%↑, 중앙사거리 0.08%↑

(집합 상가) 임대료 수준은 서울, 경기, 부산 순으로 나타났으며, 임대가격지수는 광주・울산・경기・충남・경남에서 상승, 서울・강원・제주에서 보합, 그 외 시도는 하락한 가운데 세종, 전북, 대전 순으로 하락했다.

경남은 사회적 거리두기 해제에 따라 창원시 일대 유흥가·대학가 상권을 중심으로 유동인구 증가 및 매출 회복세를 보이며 전분기 대비 0.24% 상승

* (임대가격지수_집합) 경남 0.24%↑, 마산동서동 0.69%↑, 진해석동 0.54%↑, 창원명곡동 0.53%↑

세종은 세종정부청사・나성한솔동에서 고분양가 및 상가공급 과잉에 따른 공실 장기화로 상권침체 지속되며 전분기 대비 0.34% 하락

* (임대가격지수_집합) 세종 0.34%↓, 세종정부청사 0.50%↓, 나성한솔동 0.24%↓

2. 투자수익률

3개월간의 부동산 보유에 따른 투자성과를 나타내는 투자수익률은 소득수익률과 자본수익률을 합산하여 산출하며, 오피스는 1.87%, 중대형 상가는 1.59%, 소규모 상가는 1.43%, 집합 상가는 1.54%로 나타났다.

3개월간의 임대 이익 등의 소득수익률은 오피스 0.96%, 중대형 상가 0.84%, 소규모 상가 0.77%, 집합 상가 1.02%로 나타났다.

자산가치의 변동을 나타내는 자본수익률은 오피스 0.91%, 중대형 상가 0.76%, 소규모 상가 0.66%, 집합 상가 0.51%로 나타났다.

더딘 공실 회복과 물가 상승으로 소득수익률은 보합 내지 소폭 하락하고, 금리 상승 및 투자수요 감소에 따른 거래 위축*으로 자산가치 상승 둔화되어 모든 유형에서 투자수익률은 전분기 대비 하락했다.

* (거래량, 건)10,757(`21.4월) → 8,733(`22.4월) → 7,643(`22.5월) → 6,440(`22.6월)

투자수익률을 유형별·지역별로 살펴보면,

(오피스) 서울, 부산, 대구 등이 상대적으로 높은 수익률을 나타냈으며, 충북, 전북, 전남 등은 상대적으로 낮은 수익률을 나타냈다.

부산은 사회적 거리두기 해제에 따른 여행・관광업 관련 오피스 임차수요 증가 및 오피스 공급 비탄력성에 따른 자산가치 상승으로 비교적 높은 투자수익률 1.97%를 나타냈다.

* (투자수익률_오피스) 부산 1.97%, 현대백화점주변 2.41%, 부전시장 2.39%, 서면/전포 2.02%

충북은 대형오피스를 중심으로 임차수요가 비교적 안정적으로 유지되고 있으나, 물가 상승에 따른 실현수익 감소로 비교적 낮은 투자수익률 1.09%를 나타냈다.

(중대형 상가) 서울, 대전, 경기·충북 등의 순으로 높은 수익률을 나타냈으며, 경북, 전남, 제주는 상대적으로 낮은 수익률을 나타냈다.

서울은 청담(3.17%)・뚝섬(2.89%)・동교/연남(2.25%) 등 트렌드에 맞는 유연함을 가진 상권을 중심으로 MZ세대 유입 증가와 꾸준한 투자수요 유지로 투자수익률 1.77%를 나타냈다.

* (투자수익률_중대형) 서울 1.77%, 청담 3.17%, 뚝섬 2.89%, 동교/연남 2.25%
* (투자수익률_소규모) 서울 1.61%, 청담 3.18%, 뚝섬 2.92%, 동교/연남 2.36%

경북은 구미역(0.34%)・양덕동(0.92%) 상권 등에서 지역 경제기반 산업 쇠퇴로 배후수요 감소 및 경기침체 지속되어 투자수익률 1.21%를 나타냈다.

* (투자수익률_중대형) 경북 1.21%, 구미역 0.34%, 양덕동 0.92%
* (투자수익률_소규모) 경북 1.26%, 구미역 0.04%, 양덕동 1.35%

(소규모 상가) 서울, 부산, 경기·충북 등의 순으로 높은 수익률을 나타냈으며, 전남, 경북, 경남은 상대적으로 낮은 수익률을 나타냈다.

경기는 인덕원(1.99%), 광명철산(1.99%) 상권에서 월곶판교선·GTX-C노선 등 교통호재 및 개발기대감에 따른 자산가치 상승으로 투자수익률 1.56%를 나타냈다.

* (투자수익률_소규모) 경기 1.56%, 인덕원 1.99%, 광명철산 1.99%
* (투자수익률_중대형) 경기 1.70%, 인덕원 2.02%, 광명철산 1.93%

전남은 광양중동(0.87%), 광양읍(0.94%) 상권 등에서 경기침체 장기화에 따른 투자심리 위축으로 투자수익률 1.23%를 나타냈다.

* (투자수익률_소규모) 전남 1.23%, 광양중동 0.87%, 광양읍 0.94%
* (투자수익률_중대형) 전남 1.27%, 광양중동 1.15%, 광양읍 0.96%

(집합 상가) 대구, 부산, 광주 등의 순으로 높은 수익률을 나타냈으며, 세종, 전남, 강원 등은 상대적으로 낮은 수익률을 나타냈다.

광주는 상무지구(1.83%), 수완지구(1.80%) 상권에서 도시철도 2호선 개통 예정 및 대규모 주거단지의 안정적인 배후수요를 바탕으로 투자수요가 증가하여 투자수익률 1.62%를 나타냈다.

* (투자수익률_집합) 광주 1.62%, 상무지구 1.83%, 수완지구 1.80%

강원은 삼척중앙시장(0.89%)·동해천곡(1.05%) 상권에서 동해안 북부지역(강릉·속초·양양)으로 방문객 쏠림 현상 및 투자수요가 감소하여 투자수익률 1.24%를 나타냈다.

* (투자수익률_집합) 강원 1.24%, 삼척중앙시장 0.89%, 동해천곡 1.05%

3. 공실률

오피스는 10.0%, 중대형은 13.1%, 소규모는 6.6%로 나타났다.

오피스는 일부 노후오피스를 중심으로 장기공실을 보이고 있으나 재택근무 종료 및 교통여건이 우수한 거점오피스 임차수요 증가로 전분기 대비 공실률 하락하여 10.0%로 나타남

상가는 사회적 거리두기 해제에 따른 상권 회복 기대감으로 중대형 상가는 전분기 대비 공실률 소폭 개선된 13.1%, 소규모 상가는 소비패턴 변화와 고물가에 따른 소비심리 위축으로 더딘 회복세를 보이며 전분기 대비 공실률 소폭 증가한 6.6%로 나타남

공실률을 유형별·지역별로 살펴보면,

(오피스) 충북, 강원, 충남 등이 전국 평균(10.0%) 대비 높은 공실률을 나타냈고 서울, 제주, 경기는 10%미만의 공실률을 나타냈다.

서울은 고급인력 확보 및 투자자 접촉이 용이한 강남대로・테헤란로 상권을 중심으로 안정적인 임차수요를 보이며 6.5%의 공실률을 나타냄

* (공실률_오피스)서울 6.5%, 테헤란로 3.8%, 강남대로 2.9%, 논현역 2.1%

경기는 IT·스타트업 기업의 재택근무 종료에 따른 오피스 임차수요 증가 및 꾸준한 공유오피스 수요로 7.0%의 공실률을 나타냄

* (공실률_오피스)경기 7.0%, 분당역세권 6.6%, 일산라페스타 3.4%, 인계동 1.5%

(중대형 상가) 울산, 세종, 경북 등이 전국 평균(13.1%) 대비 높은 공실률을 나타냈고 제주, 서울, 경기 등이 낮은 공실률을 나타냈다.

울산은 울산대・성남옥교동・신정동 상권 등에서 높은 초기투자비용에 따른 신규창업 어려움으로 1층 이외 점포에서 장기공실을 보이며 공실률 21.4%를 나타냄

* (공실률_중대형)울산 21.4%, 울산대 27.9%, 성남옥교동 23.2%, 신정동 20.8%
* (공실률_소규모)울산 3.2%, 울산대 10.0%, 성남옥교동 4.8%, 신정동 0.7%

제주는 사회적 거리두기 해제에 따른 여행객 유입 증가 및 상권 회복 기대감으로 8.3%의 공실률을 나타냄

* (공실률_중대형)제주 8.3%, 노형오거리 0.6%, 광양사거리 9.8%
* (공실률_소규모)제주 2.5%, 노형오거리 0.0%, 광양사거리 0.0%

(소규모 상가) 세종, 전북, 대구 등이 전국 평균(6.6%) 대비 높은 공실률을 나타냈고 제주, 울산, 인천 등이 낮은 공실률을 나타냈다.

대구는 지역 전반으로 부동산시장 위축을 보이는 가운데 동성로중심·동대구 상권 등에서 민간 재개발사업의 산발적 진행에 따른 이주 발생으로 비교적 높은 공실 수준을 보이며 9.3%의 공실률을 나타냄

* (공실률_소규모)대구 9.3%, 동성로중심 19.9%, 동대구 18.3%
* (공실률_중대형)대구 14.2%, 동성로중심 14.2%, 동대구 15.6%

인천은 구월・계양계산 상권에서 뚜렷한 경기회복 움직임 및 매출액·유동인구 증가 등 역세권 상가를 중심으로 안정적인 공실을 유지하며 5.2%의 공실률을 나타냄

* (공실률_소규모)인천 5.2%, 구월 0.0%, 계양계산 0.7%, 부평 3.1%
* (공실률_중대형)인천 14.0%, 구월 9.6%, 계양계산 3.9%, 부평 15.9%

2022년 2분기 상업용부동산 임대동향조사는 국토교통부가 한국부동산원에 위탁하여 실시하였으며, 감정평가사 및 전문조사자가 지역 방문조사, 임대인․임차인 면담조사 등 현장조사를 수행하였다.

또한, 한국부동산원은 6월 30일부터 정보이용자의 접근성 개선 및 통계 활용성 제고를 위해 부동산통계정보시스템(R-ONE) 내에 임대동향 주요 통계치를 통계지도로 구현한 통계정보 시각화서비스 제공을 시작했다.

상업용부동산 임대동향조사 정보는 매분기 조사·발표하고 있으며, 한국부동산원 부동산통계정보시스템 R-ONE( www.reb.or.kr/r-one ), 국토교통부통계누리( stat.molit.go.kr ), 통계청 국가통계포털( kosis.kr ), 한국부동산원 부동산정보 앱(app)을 통해 확인할 수 있다.

 

2022년 2분기 상업용부동산 임대동향.hwp

 

출처 : 한국부동산원